HomeNieuwsBestuurWerkgroepenFeitenPublicatiesContactLinksFoto'sOverigArchiefDigitaal panel

 

Nieuws

Commissie Huizenprijzen: ‘overheid liet steken vallen in woningmarktbeleid’Commissie Huizenprijzen: ‘overheid liet steken vallen in woningmarktbeleid’
Maandag 15 april 2013 om 12:00 uur

Commissie Huizenprijzen: ‘overheid liet steken vallen in woningmarktbeleid’

Tweede Kamer/Platform31 - De Rijksoverheid krijgt er flink van langs in het eindrapport van de tijdelijke commissie Huizenprijzen. Deze commissie onderzocht met hulp van RIGO, Brink Groep en Planbureau voor de Leefomgeving 20 jaar stijgende huizenprijzen. "Terugkijkend heeft de overheid zowel de toename van de leencapaciteit als het achterblijven van de woningproductie grotendeels laten gebeuren. Met alle gevolgen van dien", stelt de commissie in haar rapport 'Kosten koper'. Behalve een aantal stevige conclusies en een grondige reconstructie spreekt het rapport aan met een aantal aanbevelingen. Eveneens grotendeels gericht op de overheid.

De woningmarkt is complex, vanwege de veelheid aan partijen en verschillende prikkels en overheidsdoelstellingen en -interventies. Discussies gaan over deelaspecten, wat het zicht op de langer termijn vertroebelt en een integrale afweging voor woningmarktbeleid bemoeilijkt. Zelfs onder ervaren deskundigen lopen de meningen soms ver uiteen over hoe de woningmarkt feitelijk werkt, wat de belangrijkste drijvende krachten zijn en hoe de aanpassingsmechanismen werken.

Om een gedegen beeld te krijgen, analyseerde de Commissie Huizenprijzen in opdracht van de Tweede Kamer in totaliteit hoe kosten en prijzen van huizen tot stand zijn gekomen en hoe ze zich ontwikkeld hebben in de periode 1995-2012. De commissie heeft zowel de vraag- als aanbodzijde van de huizenmarkt bestudeerd. Daarbij is steeds gekeken naar de werking van de markt en de invloed van het woningmarktbeleid daarop.

Conclusies
De commissie komt tot de volgende algemene conclusies:

Explosieve prijsstijging…
Over de vraagkant concludeert de commissie onder andere dat waarschuwingen voor de oplopende nationale hypotheekschuld geen gehoor vonden. De Nederlandse Bank, de Autoriteit Financiële Markten, wetenschappers en consumentenverenigingen waarschuwden wel voor de oplopende nationale hypotheekschuld, maar de waarschuwingen kwamen te laat en misten kracht. Ook de  overheid had meer kunnen doen tegen de prijsstijging, aldus de commissie.

Bij de aanbodkant werd om verschillende redenen slecht gereageerd op die vraag. Gevolg was dat er aanmerkelijk minder gebouwd werd dan er vraag was. De huizenprijzen stegen tussen 1995 en 2008  met 250% explosief.

…en daling
Sinds de crisis (vanaf 2008) zijn de prijzen weer fors gaan dalen. De omvang van de forse prijsdaling heeft aangetoond dat op de Nederlandse woningmarkt sprake is geweest van een zeepbel, schrijft de onderzoekscommissie. De onderzoekers geven aan dat de crisis alle betrokkenen op de woningmarkt dwingt tot “herbezinning, andere positiebepalingen en verdienmodellen in de bouw”.

Naar aanleiding van bovenstaande bevindingen doet de commissie een reeks van aanbevelingen op diverse aspecten. Hieronder een uitwerking van deze aanbevelingen per thema.

Overheid aan zet
De commissie benadrukt dat de rijksoverheid steviger zal moeten ingrijpen op de woningmarkt, wanneer er zaken dreigen mis te gaan.

Over de rol van de overheid benoemt de commissie voor de volgende punten:

Consument beter inlichten
De commissie constateert dat consumenten zeer beperkt op de hoogte waren van de risico’s van financieringsproducten en het risicobeleid van hypotheekverstrekkers. Daarom moet de ‘kennispositie’ van de consument versterkt worden, stellen de onderzoekers. Door een samenwerking met consumentenorganisaties en hypotheekverstrekkers krijgt de consument een beter inzicht in de risico’s van woningfinanciering. Maar ook door meer transparantie in kosten en prijzen van huizen en gezonde concurrentie.

Meer en beter bouwen
Over de bouwproductie geeft de commissie aan dat “meer en beter gebouwd moet worden naar reële lokale behoefte”. Het Rijk en lagere overheden moeten zorgen voor ruim voldoende bouwlocaties, bij voorkeur kleinschaliger locaties dan tijdens Vinex. De commissie is van mening dat het Rijk verantwoordelijk moet zijn voor de ramingen en waar nodig de regie moet kunnen nemen ten aanzien van de feitelijke productie. “Publieke afspraken over tijdige en voldoende plan- en bouwcapaciteit voor woningen moeten bindend zijn, ook ten aanzien van de afspraken tussen lagere overheden en de partijen die bij de realisatie betrokken zijn”, schrijft de commissie.

Particulier opdrachtgeverschap stimuleren
In elke gemeente moet het volgens de commissie mogelijk zijn om particulier opdrachtgeverschap toe te passen, tenzij er zwaarwegende redenen zijn om dit niet te doen. Particulier opdrachtgeverschap voorziet in de behoefte van een deel van de  woonconsumenten en draagt bij aan een meer stabiele kleinschalige woningmarkt. Omdat crisis gemeenten met overtollige grondposities dwingt beter te letten op woonvoorkeuren en terughoudender te zijn met kostenverhogende regels en planprocedures, heeft particulier opdrachtgeverschap de wind in de rug. Wilt u meer weten over particulier opdrachtgeverschap? Lees meer in het overzicht.

Regels beperken, handelen in geest van de wet
Regels mogen niet leiden tot vertraging of hindermacht voor de bouwproductie, stelt de commissie. Zij pleit daarom voor kappen in het regelwoud waar mogelijk, meer duidelijkheid over het doel van regelgeving en meer handelen in de geest van de wet. Hiervoor kunnen experimenten met regelvrij bouwen uitgebreid worden.

In dit kader heeft Platform31 vorige week een rapport uitgebracht over flexibele bestemmingsplannen.
Uit het onderzoek blijkt dat al veel mogelijk is binnen bestaande regelgeving. Ook organiseert Platform31 diverse bijeenkomsten en inhoudelijke trajecten over dit thema, zoals organische gebiedsontwikkeling en binnenkort start het netwerk 'Initiatief voor duurzame ruimte'.

Keuzes maken bij herprogrammering
De commissie constateert dat de afwegingen van gemeenten op grondbeleid niet altijd even duidelijk zijn voor de gemeenteraad en toezichthouder: accountant en provincie. “Daarom is het van belang dat keuzes tussen actief of passief grondbeleid, de waardering en het afboeken van grondopbrengsten en inzet hiervan binnen gemeentebegroting zorgvuldig tot stand komen en goed gecontroleerd kunnen worden door gemeenteraden”, schrijven de onderzoekers in het rapport.

De crisis en stagnerende woningmarkt hebben grote gevolgen voor gemeenten en ontwikkelende partijen. Overprogrammering aan woningbouwplannen zorgt voor grote verliezen op het grondbedrijf, en daarmee de algemene gemeentelijke kas. Gemeenten zien in dat het zware tijden zijn, maar vooral dat programmering in de toekomst heel anders moet. Platform31 werkt met gemeenten uit het G32-stedennetwerk aan het verdiepen en ontwikkelen van kennis en ervaring op het gebied van herprogrammering, in het bredere perspectief van stedelijke vernieuwing. Lees meerover dit traject.
 
Afstand huur en koop verkleinen
Een onderwerp waar al heel lang over wordt gesproken is de  afstand tussen huur en koop op de woningmarkt. De commissie stelt, net als vele andere partijen, dat deze verkleind moet worden zodat de doorstroming binnen de totale woningmarkt verbetert. De geliberaliseerde huursector moet een aantrekkelijker alternatief worden, met name voor kopers. En belemmeringen voor doorstroming tussen gereguleerde huur en vrije huursector en tussen koopsector en vrije huursector moeten worden geslecht. Woningcorporaties bouwen onvoldoende naar behoefte. Dit moet worden doorbroken vindt de commissie. Zij zegt hierover: “Het verdienmodel van corporaties enerzijds en de publieke randvoorwaarden, zoals huurprijsbeleid en afspraken over huurwoningproductie anderzijds, moeten met deze doelstelling in overeenstemming worden gebracht."

Onlangs interviewde Platform31 Wouter Rohde, Strategie bij Woonbron over soortgelijke thema's, zoals de rol van corporaties en hun kerntaak. Lees het interview hier.

Maatwerk voor regio’s
De woningmarkt kent grote regionale verschillen. De verschillen tussen krimp- en groeigebieden zijn groot en deze kloof zal de komende jaren alleen maar groter worden, voorspelt de commissie. Daarom is maatwerk geboden. “Doe onderzoek naar de mogelijkheden voor een vereveningssysteem tussen hogedrukgebieden, stagnatiegebieden en krimpgebieden”, stellen de leden voor. “Baten in regio's met veel schaarste kunnen ingezet worden voor tijdelijke transitie in krimpgebieden. Ook binnen regio's moet dit mogelijk zijn.”

Energiekosten integraal onderdeel woonlasten
Tot slot doet de commissie aanbevelingen op het gebied van duurzaamheid. Zij stelt dat energiekosten een integraal onderdeel van de totale woonlasten kunnen worden door in de huursector de huren te laten stijgen wanneer energiebesparende investeringen leiden tot eenzelfde daling van de energie rekening. In de koopsector hebben energiezuinige huizen lagere maandlasten en daardoor lagere financieringsrisico's. Deze woningen zouden beloond kunnen worden met ruimere financieringsmogelijkheden, aldus de commissie.

De Energiesprong, een onderdeel van Platform31, houdt zich bezig met dergelijke vraagstukken rondom duurzaamheid en energieneutraal wonen. Lees meer over Energiesprong.

Website maakt analyse inzichtelijk
Tijdens de presentatie van het rapport is ook een website gelanceerd met een visuele en interactieve samenvatting van het eindrapport: www.huizenprijzen.tweedekamer.nl.
De commissie vindt het van groot belang dat de woonconsument goed wordt geïnformeerd, “want voor veel mensen is het kopen van een huis de belangrijkste financiële beslissing in hun leven”. De website geeft een woonconsument de mogelijkheid te bekijken hoe prijzen van misschien wel hun eigen huis zich hebben ontwikkeld.

Bron: _Platform  31_

«  Nieuws overzicht..